Siết chặt tín dụng, mảng BĐS nào lên ngôi?

Bức tranh về thị trường BĐS năm 2018 với các chỉ tiêu kinh tế - xã hội đều đạt và vượt kế hoạch đề ra. Thị trường BĐS giữ được sự phát triển ổn định, không xảy ra tình trạng 'bong bóng', vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng.

Trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có góc nhìn toàn cảnh về thị trường, để chuẩn bị tâm thế tốt nhất trong dịp đầu năm 2019.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2019, GS Đặng Hùng Võ cho biết bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh trong năm 2019 do xu thế nhà đầu tư dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, kéo theo nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ – Trung là cơ hội cho Việt Nam do nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ tăng thêm nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức mà doanh nghiệp nội phải đối mặt.

Cùng nhận định này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho hay, hiện cả nước có 313 khu công nghiệp với tổng diện tích đất có thể cho thuê đạt 60.000ha. Theo kế hoạch phát triển đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Bên cạnh đó, việc mất cân đối giữa cung cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Hiện phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

Theo tính toán của những chuyên gia địa ốc, tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay bất động sản ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay bất động sản và xây dựng thì tỷ trọng này lên đến 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh bất động sản, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5 % tổng dư nợ nền kinh tế. Mặc dù đã kiểm soát song dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản vẫn ở đà tăng ở 8 – 10%/năm.

Nhìn nhận theo phương diện khác, việc thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều. Cụ thể, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng nêu quan điểm đối với các nhà kinh doanh bất động sản thì đây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay bất động sản tăng.

Còn đối với người mua nhà, đó cũng không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao.

Điều này, ông Hiếu cho rằng sẽ làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng bất động sản. Do vậy, việc siết nguồn vốn tín dụng là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng.

Đẩy lùi nguy cơ “bong bóng”

Nhìn tổng quan thị trường, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng thông qua số lượng giao dịch khá ổn định, giá cả sản phẩm không có quá nhiều biến động so với năm trước đó. Điều này dự báo thị trường BĐS trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng”.

Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.


Giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2019 - 2020 là thời điểm hoàn thiện, bàn giao nhiều dự án condotel và dự kiến ban hành khung pháp lý cho dòng sản phẩm này; cho nên có thể khẳng định, thời điểm này sẽ quyết định số phận của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Về BĐS nghỉ dưỡng, khu vực Phú Quốc, Vân Đồn sẽ không còn hiện tượng sốt nóng, ảo, bong bóng như năm 2017-2018. Thay vào đó, thị trường bất động sản 2 khu vực này sẽ tăng trưởng tốt nhờ có những yếu tố thuận lợi cho phát triển du lịch như casino ở Phú Quốc và hệ thống hạ tầng được nâng cấp tại Vân Đồn trong thời gian qua.

Trong thời gian tới, năm 2019, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trên đà của năm 2018 với những chuyển động tích cực, trong đó tập trung phát triển đồng đều các dòng sản phẩm và việc việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho thị truwongf BĐS, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác.